Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği, 05.07.2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmış ve yayımıyla beraber yürürlüğe girmiştir. Bu tebliğ ile yeni bir sermaye piyasası aracı ortaya çıkmıştır. Borsada işlem görmeye başlayan ilk Gayrimenkul Sertifikası 07.04.2017’de çıkmıştır. Bu yazıda da söz konusu piyasa aracı hakkında bilgi vereceğiz.

Gayrimenkul sertifikası nedir?

Sermaye piyasası araçları dört gruptan meydana gelir. Bunlar; menkul kıymetler, türev araçlar, yatırım sözleşmeleri ve diğer araçlardır. Bu araçlar sayesinde para ve mal dışında da ürünler tedavül kazanmış olur. Bu araçlar Sermaye Piyasası Kanunu gereği Borsa İstanbul’da işlem görmektedir. Gayrimenkul sertifikası da bu araçlardan birisi olarak yürürlüğe girmiştir. Kanunda verilen tanım şu şekildedir: “İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit menkul kıymeti.” Yani; yeni bir projeye başlayacak veya halihazırda devam eden şirketlerin, bağımsız bölümleri (daire, konut, ev vs.) küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır. Anlaşılacağı üzere; eğer bir inşaat projesi işletmeyi planlıyor veyahut var olan bir projeye sahipseniz ve bu proje için finansmana ihtiyacınız varsa; söz konusu projeyi daha tamamlanmadan hatta başlamadan halka arz ederek finansman sağlayabilirsiniz. Söz konusu aracın; proje finansman özelliği açısından IPO (ilk halka arz), sona ermeden satım ve sertifikaların tedavülü özelliği açısından Bill of Lading (konşimento) ile benzerlikleri söz konusudur.

Nasıl işler?

Proje yapan veya yapmak isteyen şirketlere finansman olanağı sağlayan G.S. aynı zamanda ev sahibi olmak isteyen veya yatırım olarak almak isteyen ancak bütçesi kısıtlı küçük yatırımcı ve alıcılar için kolaylık sağlayan bir sistemdir. Borsa İstanbul’un yayınladığı broşürde şöyle anlatılmaktadır:

“Gayrimenkul sertifikası varlığa dayalı bir yatırım aracıdır, her bir sertifika belirli bir alan birimini (m2, dm2, cm2 vb.) veya parasal bir birimi, (1 TL, 10 TL, 100 TL vb.) temsil etmektedir.

Konut projelerinde yer alan yüksek fiyatlı gayrimenkuller örneğin 0-200 TL arasında değere sahip sertifikalara bölünerek toplumun tüm kesimlerinin yatırım yapabilmesine imkân verir. Ancak projeden konut almak isteyen bir yatırımcı da yeterli sertifika toplayarak istediği konutu satın alabilir.” Yani; henüz tam bir gayrimenkul almaya yeterli sermayesi olmayan ancak kredi kullanmak istemeyen birisi, tam bir konut etmese dahi pay satın alabilir; daha sonra zaman içinde daha fazla pay alıp tam bir konuta tamamlayarak ev sahibi olabilir veya payını satıp muhtemel kazançtan faydalanabilir. Ayrıca; faize dayalı olmayan bir üründür, ancak faizsiz finans prensiplerine uygun olarak değerlendirilebilir. Bununla beraber ihraçtan elde edilen fonlar kanun gereği amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. İşleyişi özet olarak; sadece devam eden veya başlayacak projelere yönelik çıkarılabilir, sabit getirili değil Borsa İstanbul’da değeri piyasa koşullarına göre artabilir ya da azalabilir vadesi olan bir yatırım aracıdır. Proje bittiğinde ya tapuya çevrilir ya da önceden ilan edilen yönteme göre hesaplanan değerinden nakde dönüştürülür. Gayrimenkul Sertifikası sahiplerinin üç seçeneği vardır: Asli edim, tali edim ve sertifikaların borsada satışı. Asli edimde; eğer sertifika sahibi önceden belirlenmiş bağımsız bölüme yeterli pay sayısına sahip ise proje bitmeden önce veya bitişten sonra, talep ederse sertifika karşılığında tapu sahibi olabilir. Eğer bitmeden önce talepte bulunursa, sertifikaları bloke edilerek satış vaadi sözleşmesi imzalanır; bitişten sonra talep ederse sertifikaları itfa edilir ve karşılığında tapu devredilir. Tali edimde; asli edim talebinde bulunmayanlar proje bitimi ile tali edim talep etmiş var sayılır. Tapusu başka sertifika sahiplerine devrolunmayan bağımsız bölümler belirli bir süre içerisinde açık artırma ile satılır ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır. Eğer olursa; satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir. Bunların yanında; asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce sertifikalarını nakde çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara satabilirler. Böylece fiyat değişimlerinden faydalanabilirler. Gayrimenkul sertifikaları borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir şekilde paraya çevrilebilecek likiditeye sahip olacağı öngörülen bir üründür.

Riskleri ve avantajları nelerdir?

Risk olarak; her piyasa aracında olduğu gibi burada da piyasa fiyatında dalgalanmalar yaşanabilir, menkul kıymetlerin karşılıksız kalma riskiyle benzer olarak proje tamamlanmayabilir veya tamamlansa bile tali edime ayrılan bölümlere talep düşük olabilir. Ancak bunların hepsi standart bir sermaye aracındaki risklerden farklı değildir ve daha fazla risk de teşkil etmemektedir. Ancak; kanun gereği gayrimenkul Sertifikası ihracı karşılığında elde edilen fon, ihraççı şirketin yönetiminin veya denetiminin kamu kurumlarına devredilmesi hâlinde dahi amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, kamu alacaklarının tahsili amacı da dâhil olmak üzere haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez. Yani böylece projenin finansal desteği başka kanala aktarılamamış olur. Ayrıca ihraççının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) olması durumunda inşaatın tamamlanamama riski ortadan kaldırılmış olur. Üstelik; proje bitiminde satılamayan gayrimenkullerin olması halinde dahi sertifika sahiplerine sertifika bedelleri ödenir. Bunun için sırasıyla açık artırma yoluyla satış ve ardından kalan gayrimenkullerin olması halinde ihraççı şirketin kanunda öngörülen şekillerde sertifikaları geri satın alması yoluna gidilir.